A. Giriş
1 Aralık 2019’da Çin’in Wuhan şehrinde başlayan ve küresel bir salgına dönüşen COVID-19, Dünya Sağlık Örgütü (“DSÖ“) tarafından küresel salgın pandemi olarak ilan edilmiştir. Bunun üzerine ülkemizde bir çok önlem alınmış ve çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. Bizler bu yazımızda COVID-19 (koronavirüs) pandemi’sinin kira sözleşmeleri üzerindeki etkilerini soru-cevap şeklinde değerlendireceğiz.
Belirtelim ki bu değerlendirme genel durum üzerinden yapılmıştır. Taraflar aralarında bir çok farklı hükme yer veren kira sözleşmeleri yapabilirler. Bu durumun göz ardı edilmemesi tavsiye edilmektedir.
- İç İşleri Bakanlığı’nca (“Bakanlık”) faaliyetleri yasaklanan işyerleri için kira ödeme borcu devam eder mi?
Kiraya verenin en önemli borcu kiralananı kullanıma elverişli bulundurmaktır. Tarafların aralarında imzaladıkları kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı belirtildiyse veya kiralayan tarafından biliniyor ve taraflar arasında zimmi bir anlaşma varsa ve bu amaç bakanlıkça yasaklanan faaliyetlerden biriyse bu durumda kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanıma elverişli bulunduramayacaktır. Böyle bir durumda kiracılar iki hukuki sebebe dayanarak kira ödemekten kaçınabilir;
I. Türk Borçlar Kanunu (“TBK“) madde 97 uyarınca sözleşmenin taraflarından biri karşı taraftan ifa talebinde bulunabilmesi için (kira bedelini talep etmesi) (i) önce kendi borcunu ifa etmeli (kiralananı kullanıma elverişli tutmalı) ya da (ii) borcunu ifa etmeyi önermelidir (kiralananı kullanmaya elverişli olduğunu bildirmelidir). Kiralananın kullanım amacı bakanlıkça yasaklandığı için kiralananın kullanıma elverişli olarak bulundurulması mümkün değildir. Bu durumda kiralayan, kiracıdan kira bedelini talep edemeyecektir. Üstelik, kira talep edilemeyeceği için ilerleyen tarihlerde bu kiraların geriye dönük istenmesi ve hatta faiz işletilmesi mümkün olmayacaktır.
II. İkinci durumda kiracı TBK 138 uyarınca mahkemeden uyarlama talep edebilir. Belirtmek isteriz ki kiracı mahkemeye başvurmadan önce kiralayana başvurarak da uyarlama talep edebilir ve taraflar aralarında anlaşabilir. Ancak böyle bir anlaşma sağlanmazsa mahkemeye her zaman başvurulabilir. Gerek taraflar aralarında yapacakları uyarlama ile gerekse de mahkemeden istenen uyarlamada sözleşme hükümlerinin askıya alınması talep edilebilir. Sözleşme hükümleri askıya alındığı takdirde kiracının kira ödeme borcu askı süresince doğmayacaktır.
- Faaliyetleri bakanlıkça yasaklanmamış işyerleri için kira ödeme borcu devam eder mi?
Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı belirtilmediyse bu durumda kiralayan, kiralananı kullanıma elverişli halde tutmaya devam edebilecektir. Çünkü kiralayanın, kiralananda yasaklanan faaliyetler dışında ki işleri yürütmesinde sözleşmesel bir engel yoktur.
Kiralayan, kiralananı kullanıma elverişli bulundurmaya devam edebileceği için kira bedelini talep edebilir. Ancak bu durumda kiracı TBK 138 uyarınca kiralayandan uyarlama talep edebilir. Bu uyarlama kira sözleşmesinin askıya alınması olabileceği gibi kira bedelinde indirim şeklinde de olabilir. Sözleşme askıya alınırsa kiracı, askı süresince kira bedelini ödemeyecektir.
- Kiracı COVID-19 salgını nedeniyle kira sözleşmesini feshedebilir mi?
Bu durumu faaliyet alanları yasaklanan işyerleri ve yasaklanmayan işyerleri için ayrı değerlendirmenin daha doğru olacağını düşünüyoruz. Ayrıca unutulmamalıdır ki fesih son çaredir. Feshin uygulabilmesi için şartların çok sıkı denetlenmelidir ve başka bir yol olmamalıdır.
I. Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı belirtilmiş ve bu faaliyet alanı Bakanlıkça yasaklanmış ise; kiracı, kiralananı kullanamayacağı açıktır. Böyle bir durumda kiracının sözleşmeden bir çıkarı kalmadığı için TBK 138 uyarınca uyarlamanın mümkün olmadığı ileri sürülerek kira sözleşmesinin feshedebilebilmesin mümkün olabileceğini düşünüyoruz.
II. Kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacı belirtilmediyse; böyle bir durumda TBK 138 kapsamında fesih uygulamasının daha zor olduğunu ancak uyarlama mümkün değilse kiracının, kira sözleşmesini feshedebilmesinin yine de mümkün olabileceğini düşünmekteyiz. Buna örnek olarak şehir dışından okumaya gelen öğrenciler örnek gösterilebilir. Yüksek Öğretim Kurulunca yapılan açıklama kapsamında üniversiteler 2019-2020 yılı bahar yarı yılını uzaktan eğitim ile tamamlayacaktır. Şehir dışından gelen bir öğrencinin bulunduğu ilde kalmasının bir anlamı kalmamıştır. İşte bu gibi durumda uyarlamanın mümkün olmadığı ileri sürülerek sözleşmenin feshi mümkün olabilir.
- Teknoparklarda ödenecek kiralara ilişkin özel durum.
21 Mart 2020 tarihinde Sanayi ve Teknoloji Bakanı Mustafa VARANK’ın açıklaması ile iki ay süre ile yönetici şirketlerden, kuluçka firmalarından ve teknoparklarda yer alan restoran ve kafe gibi ticari işletmelerden kira bedeli alınmayacaktır.
- COVID-19 salgını kapsamında ödenemeyen kiraların tahliye ve fesih sebebi oluşturmamasının değerlendirilmesi.
COVID-19 salgınının ekonomik etkilerini azaltmaya yönelik pek çok madde içeren, 26 Mart 2020 tarihinde 31080 sayılı Resmi Gazetede (mükerrer) yayınlanan 7226 sayılı kanunun geçici ikinci maddesi ile “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz” düzenlemesi getirilmiştir. Öncelikle belirtmek gerekir ki bu düzenleme kiracılara kira bedelini ödememe hakkı vermemektedir. Düzenleme ile bu aylarda ödenemeyen kiralar için kiralayan tarafından TBK’nın ilgili hükümleri uyarınca sözleşmenin feshedilemeyeceği ve kiracının tahliye edilemeyeceği düzenlenmektedir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli konuda düzenlemenin doğrudan ödememe değil ödenememe ifadesinin kullanmış olmasıdır. Bu kapsamda, ileride ortaya çıkacak olası uyuşmazlıklarda ödeyememe durumunun ispatının gerekebileceği göz önünde tutulmalıdır.
Bu madde, kiracılarn temrrüdünü engelleyen bir madde değildir. Kiracılar tahliye edilemese de temerrüde düşebilecektir ve ödenemeyen kira bedelleri kendilerinden talep edilebilecektir.
Tekrar belirtelim ki ilk sorularda açıklandığı üzere kira ödeme borcunun talep edilemediği ya da uyarlama kapsamında askıya alındığı durumda kira ödeme borcu doğmayacağı için bir ödeme yapılması söz konusu olmaz ve talep edilemeyen/ doğmamış bir borç için borçlu temerrüde düşmez ve kiralanan tahliye edilemez.
- Sözleşmenin uyarlanmasının şartları nelerdir?
TBK 138 aşırı ifa güçlüğünü düzenlenmiştir. Aşağıdaki şartların tamamının varlığı halinde borçlu, konumuzda kiracı, uyarlama talep edebilir.
- Sözleşmenin yapılması sırasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı,
- Bu durumun borçludan (kiracıdan) kaynaklanmamış olması,
- Sözleşmenin kurulduğu sıradaki durum ile ifası istenildiği zamanki durum karşılaştırıldığında ifa talep etmenin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesi,
- Borçlunun (kiracı) borcunu henüz ifa etmemiş veya ihtirazı kayıt ile ifa etmiş olması halinde,
Günümüzde gerçekleşen COVID-19 salgınının öngörülmez olduğu ve kiracıdan kaynaklanmadığı açıktır. Bu konuda herhangi bir şüphe olduğunu düşünmüyoruz. Sözleşme kurulduğu sırada kiralayanın amacı kiralanandan kira elde etmek, kiracının amacı ise kiralanandan faydalanmaktır.
Pandemi kapsamında, özellikle işyeri kiralarında kiracı tarafından beklenen bu faydanın sözleşmenin kurulduğu sırada beklenilen faydadan oldukça az olduğu veya ortadan kalktığı görülmektedir. Hükümetin evden çıkmayın çağrıları, belirli faaliyetler alanlarında çalışan işyerlerinin kapatılması, 9 Nisan 2020’de ilan edilen iki günlük sokağa çıkma yasağı ve sosyal mesafe uygulamaları ile kiralanandan beklenen faydanın oldukça düştüğü kabul edilebilir. Her ne kadar ticari yaşamda risklerin olduğu ve her zaman beklenen müşteri sayısına veya başka bir faydaya ulaşmanın mümkün olmadığı düşünülse de ortaya çıkan bu salgının normal bir ticari risk olmadığı görüşündeyiz. İşte bu durumda kiracıdan, salgından önce anlaşılmış kira bedelinin eksiksiz ödenmesi talebi dürüstlük kuralına aykırı düşebilecektir. Ve borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş (kirasını ödememiş) veya ihtirazı kayıt ile ödedi ise uyarlama talep edebilecektir. Ancak ihtirazı kayıtla ödenmeyen kira bedeli için uyarlama talep edilemeyecektir.
Eğer sözleşmenin amacı ve hükümleri göz önüne alındığında uyarlamanın mümkün olmadığı kararına varılyıorsa, bu durumda TBK 138 uyarınca sözleşmenin feshi de mümkündür. Bu konuda örnek için 3. soruya bakabilirsiniz.
Bizler günümüzde içinde bulunduğumuz durumun TBK 138’de sayılan bütün unsurlarını barındırdığını düşünmekteyiz.
- Uyarlama usulü.
TBK 138 uyarınca uyarlama hakimden talep edilecektir. Ancak bu düzenleme, uyarlamanın yalnızca hakim tarafından yapılabileceği anlamına gelmez. Pek tabi taraflar aralarında sözleşmelerini müzakere ederek sözleşmelerini uyarlayabilirler. Ancak belirtmek isteriz ki taraflar aralarında uyarlama yapmış olsa dahi uyarlanmış sözleşme hala uyarlamanın şartlarını sağlıyor başka bir deyişle taraflar arasındaki denge halen kurulamamış ise borçlu tarafından hakimden uyarlama talep edebilir.
TBK 138 kapsamında sözleşmenin feshi için madde metni hakime başvurmadan feshe elverişlidir. Ancak böyle bir durumda karşı taraf uyarlamanın mümkün olduğu iddiası ile mahkemeye başvurur ve bu hususu tespit ettirir ise fesih geçersiz sayılacaktır. Eğer bu sırada borçlu temerrüde düşmüş ise uyarlmaya rağmen bundan dolayı sorumlu olacaktır. Bu sebeple her ne kadar mahkeme dışı fesih mümkünse de feshin mahkeme vasıtası ile kullanılması önerilmektedir.
- Uyarlamanın sonuçları nelerdir?
Uyarlama ister hakim tarafından yapılsın ister taraflar arasında, sözleşmede bozulan dengenin yeniden kurulmasını amaçlayan tüm değişiklikleri ifade eder. Bu bir bedel indirimi olabileceği gibi sözleşmenin belirli bir süre askıya alınması başka bir deyişle uygulanmaması veya kira bedelinin ertelenmesi gibi çeşitli ve sınırlı olmayan şekilde gerçekleşebilir. Uyarlama isteyen taraf hakimden bunları talep edebilir ancak hakim bu talep ile bağlı değildir ve en uygun sonucu kendisi takdir edecektir. Keza borçlu da kiralayandan uyarlama talep edebilir ve taraflar yeniden müzakere ederek sözleşmeyi kendileri uyarlayabilirler.
- Taraflar sözleşmede uyarlamaya ilişkin düzenleme yapabilir mi?
Evet. Taraflar sözleşmede hangi şartlar altında uyarlama yapılacağını ve uyarlama yaparken uyulacak esas ve usulleri sözleşmelerinde belirleyebilir. Böyle bir durumda uyarlama sözleşme maddesine göre gerçekleşecektir.
- Sözleşmede uyarlama yasaklanabilir mi?
Taraflar aralarında yaptıkları sözleşme ile belli durumlarda uyarlamanın yasakladıklarını kararlaştırabilirler. Örneğin, fırtına halinde uyarlama talep edilemez şeklinde bir düzenleme getirilebilir. Bu durumda fırtına gerçekleşirse uyarlama talep edilemeyecektir. Zaten bu durumda uyarlamanın şartlarından olan öngörülemezlik şartı sağlanmamış olacaktır. Buna karşın taraflarca ‘’hiç bir durumda uyarlama yapılamaz’’ şeklinde bir madde düzenlemiş olduğu durumlarda bu maddenin hakkın kötüye kullanılması yasağı ve dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağını ve böyle bir düzenlemenin geçersiz olacağı ileri sürülebilir.
B. Sonuç
COVID-19 salgını ekonomik bir çok alanı etkilemiştir. Bu bilgi notunda salgının, kira sözleşmelerine ilişkin etkileri kısa ve anlaşılır olarak incelenmeye çalışılmıştır. COVID-19 salgını nedeniyle bazı durumlarda kiracıların kira bedelini ödeme yükümlülüklerinin ortadan kalkabileceği bazı durumlarda ise uyarlama konusu olabileceği veya kiracının sözleşmeyi feshedebileceği hukuki gerekçeleri gösterilerek açıklanmıştır. Salgınının etkisi azaldıktan veya sona erdikten sonra bazı olayların yargıya taşınacağı şüphesizdir. Mahkemelerin bu durumu nasıl değerlendireceğini söylemek için erkendir. Bizler tarafların iletişim içinde olmalarını ve sözleşmelerini müzakere ederek her iki taraf içinde adil olacak bir çözüm bulunmasının faydalı olacağını düşünmekteyiz.
12.04.2020